תמ"א 38 היא תכנית ידועה מאוד וכל מי שעוסק בתחום הנדל"ן מכיר תכנית זו. גם אנשים רבים שלא עוסקים בתחום הנדל"ן שמעו על התכנית, אך לא כולם מודעים ליתרונות הרבים שלה, בעיקר לאור העדכונים האחרונים. בתחילת הדרך, התכנית לא היתה משתלמת במיוחד, לא ליזמים ולא לדיירים, אך לאחר התיקון השני והתיקון השלישי לחוק שעסק בתכנית, הכדאיות של התכנית גברה, ואכן, תכניות רבות יותר יצאו לפועל. בכתבה זו נפרט כיצד העידכונים האחרונים שיפרו את הכדאיות להיכנס לפרוייקט של תמ"א 38.
כמה מילים על תמ"א 38
תמ"א 38 היא תכנית פופולארית למדי, במיוחד באיזור המרכז. התכנית משתלמת מאוד לכל הצדדים, הן ליזמים, הן למשתתפים בה (דיירי הבניין), והן לרשות המקומית. בתכנית מסוג זה, מגיע יזם לבניין ישן ורעוע, ומציע לדיירים שהוא ישפץ את הבניין על חשבונו. הדיירים לא צריכים לשלם דבר ומקבלים עם סיום השיפוץ דירה משודרגת, חזקה ועמידה מפני רעידות אדמה. בדרך כלל גם מוסיפים מעלית, חניה, מרפסת, חדר נוסף, ממ"ד ולעיתים אפילו את כל אלה גם יחד. הרשות המקומית מקבלת בניינים איכותיים יותר, מקומות חנייה נוספים, מעליות, והחשוב מכל – תושבים מרוצים. היזמים מרוויחים את הרווח הקבלני שלהם ועבור הדיירים המדובר בשדרוג כלכלי חד פעמי, ללא כל עלות או סיכון מצידם. חשוב לציין כי החוק הראשון אשר עסק בתכנית זו, היה כללי למדי ולא ממש השתלם לצדדים. רק כאשר נכנסו כמה עדכונים לחוק, החלו לצאת לדרך יותר תכניות מסוג זה. ישנם פרויקטים לדוגמא
רבים בכל רחבי הארץ ובמיוחד באיזור גוש דן. עוד על נושא מדובר זה בדף הבא.
היתרונות של שני העדכונים האחרונים לחוק
התיקון המרכזי והמשמעותי ביותר שהוכנס לתמ"א 38 הוא התיקון השני. תיקון זה הוכנס בשנת 2010 ולאחר מספר שנים הוכנס תיקון נוסף (התיקון השלישי). התיקון השני שיפר מאוד את המצב מבחינת הדיירים, בכך שאיפשר להרוס את הבניין ולבנות אותו מחדש במסגרת הפרוייקט, ולא רק לשפץ אותו. אופציה זו היא משתלמת יותר ברוב המקרים ליזמים ובסופו של דבר גם לדיירים, המקבלים דירה חדשה לגמרי. התיקון השני עסק גם בכל נושא המגורים החלופיים לדיירים. נקבע כי על היזם לדאוג לכך. התיקון גם שיפר מאוד את הכדאיות לדיירים, בכך שדן בצורה מפורטת במיוחד בכל הקשור לזכויות המגיעות לדיירים ובמיוחד מה יקבל כל דייר כחלק מהשתתפותו בתכנית. למעשה, רק לאחר התיקון השני הכל היה ברור יותר, מסודר יותר וגם מפורט יותר, וכך העסקה גם השתלמה יותר לשני הצדדים. התיקון השלישי שיפר את מצב היזמים בכך שאיפשר להם להוסיף 2.5 קומות במסגרת הפרוייקט וכך להגדיל יותר את אחוזי הרווח שלהם (קודם לכן ניתן היה להוסיף עד קומה אחת בלבד). ניתן בהחלט לראות כיצד כל תיקון שיפר יותר ויותר את הכדאיות להשתתפות בפרוייקט, הן מבחינת היזם והן מבחינת הדיירים.
חשוב לבחור בקפידה את היזם!
חשוב להדגיש כי גם לאור כל השיפורים בכדאיות, יש חשיבות רבה לבחירה נבונה של היזם של הפרוייקט. מומלץ לבחור רק ביזם בעל ניסיון רב בתחום הנדל"ן בכלל ותכנון תמ"א 38 בפרט! כדאי לבחור יזם שנראה אמין, מקצועי ויעיל, ובעיקר כזה שיודע כיצד לקדם את כל הדרוש קידום מול הרשות המקומית והמערכת הבירוקרטית. עליו גם לדעת כיצד לבחור אנשי מקצוע איכותיים, כיצד ליצור את החוזה מול הדיירים ובעיקר, יש לבחור יזם שנראה (על פי הניסיון,המוניטין וההמלצות שלו) שיוכל לסיים את הפרוייקט במהירות המירבית ובהצלחה. רק כך תוכלו להפוך את פרוייקט התמ"א 38 שלכם להצלחה שתשדרג את מצבכם הכלכלי במידה ניכרת!
