השבחת נכס יכולה להתקיים כאשר רוכשים פוטנציאליים מייעדים מראש את רכישת נכס הנדל"ן בעבור תשואה, או כאשר הבעלים הנוכחיים מבקשים למכרו במחיר הגבוה מן הערך הנוכחי. פעולות שכאלו יכולות לייצר רווח נאה למדי, אך חשוב לדעת כי בסמוך לפעולות השבחה שכאלו, הרי שמוטב לבחון את התמונה הכוללת לרבות מיסוי מקרקעין והיבטים משפטיים נוספים. השבחת נכס נדל"ן אם כך, מהי בעצם פעולה השבחה אשר יכולה להעלות את ערכו של הנכס? השבחת נדל"ן הינה סדרה של פעולות שונות שמטרתן לשפץ את הנכס או לחילופין להוסיף עליו תוספת בנייה דוגמת מרפסות. פעולות שכאלו יכולות לייצר עלייה ניכרת בערכו הקיים של הנכס ולאפשר לבעלים הנוכחיים ליהנות מתשואה ניכרת. היבט חשוב עוד בטרם ניגע באספקטים המשפטיים, הוא כמובן בדיקת הוצאות מול הכנסות. האם גובה ההוצאות שהשיפוץ טומן בחובו, אכן ישתלמו ויגולמו בהכנסות ניכרות? או שמא ההכנסה היא אפסית או לחילופין לא כדאית בעבור המאמץ הנדרש? מצאתם שהצעד משתלם? ובכן זהו הזמן הנכון לבחון את הנושא באופן מעמיק אף יותר אל מול עורך דין נדל"ן מומחה בתחום זה.
מיסוי מקרקעין
השבחתו של נכס נדל"ן אכן יכולה להביא לעלייה ניכרת בערכו. אך לצד פעולות שכאלו, חשוב לוודא את היבטי המיסוי השונים לרבות מס שבח והיטל השבחה. מס שבח הינו מס המוטל על התשואה הנוצרת מן ההפרש שבין ערך הנכס המקורי לבין ערכו הנוכחי. בדומה למיסים רבים נוספים, גם מס השבח מדורג על-פי מדרגות מס. מתפקידו של עורך דינכם הוא לבחון את הנושא ולהציג תחזית מדויקת ככל הניתן באשר לגובה המס שישולם באם ערך הנכס יעלה באופן ניכר. לצד מס השבח, יפעל עורך הדין לבחינת נושאי היטל השבחה. מדובר במס המשולם לוועדת התכנון העירונית וזאת בכפוף לפעולות השבחה סביבתיות. כך למעשה, אם מדובר בשיפוץ כולל של בניין מגורים, הרי שיש כך כדי לבחון היבטים של מס זה.
אופי ההשבחה
השבחה של נכס יכולה לכלול הוספת מרפסת, הוספתם של חדרים נוספים, שיפוץ הגינה של הבית הפרטי ואף תכניות פיתוח לרבות תמ"א 38. במקרים כאלו, יבקש עורך דינכם לבחון אם קיים חשש לחריגת בנייה אשר לא רק מהווה עבירה על החוק, אלא גם איננה מגולמת בערכו של הנכס. מספיק שהרוכשים הפוטנציאליים יגלו זאת, כדי שהעסקה תרד לטמיון או לחילופין ייערך משא ומתן בו ערכו של הנכס ירד פלאים. כך למעשה, עורך הדין יבקש להפנות את כלל הטפסים הנדרשים אל מול הגורמים הרלוונטיים וזאת לצורך מתן האישורים הנדרשים כחוק. בהשבחה שמקורה בתמ"א 38, הרי שמוטב לפנות לעורך דין שייצג את כלל הדיירים אל מול הקבלן / היזם. באופן הזה, עורך הדין יגן על הדיירים ויאפשר נציגות בעלות כוח וסמכות אשר תדע כיצד להתמודד אל מול גופים גדולים דוגמת חברות בנייה וקבלנות.
נכס לקנייה
מקרה בוחן נוסף בו מוטב לערב עורך דין מקצועי הוא רכישת דירה להשקעה לצורך השבחה ומכירה. במקרים שכאלו, איש מקצוע המתמצה בנבכי הנדל"ן יוכל לבחון שמא מדובר ברכש כדאי, או לחילופין אם ישנם היבטים שונים שצריכים להדליק נורות אדומות. בין היתר, ייבחנו נושאים דוגמת חריגות בנייה קיימות, ריבוי בעלי זכויות על הנכס אשר אינם מוצגים בתחילת העסקה אך רשומים בנסח הטאבו וחוסר מוכנות להתחייבויות בסיסיות חשובות מצד המוכרים.
עוד אתרים שיעניינו אותך:
עופר איתן – על חברת טכנולוגיית השייווק שהונפקה בבורסה של טורנטו
